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李嘉诚出售南京物业套现再演低买高卖资产挪腾·每日商报

文章发布时间:2015/5/27 3:35:52



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李嘉诚出售南京物业套现再演低买高卖资产挪腾
2014-01-03

  “超人”李嘉诚的每一个动作,都会引起业内的高度关注。由于2013年下半年连续抛售内地资产,李嘉诚被推上了舆论的风口浪尖,而最近出售南京新街口国际金融中心大厦的举动,也同样引发了热议。

  近日有报道称,长江实业旗下的新加坡ARA资产管理公司(以下简称ARA),正在出售其在南京拥有的唯一物业——南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦,接盘者为江苏本地企业宏图三胞集团,该交易近期已经在交割中。宏图三胞一位工作人员对记者表示,“收购价格应该说超过了20亿元资金,但是没有达到30亿元。”

  这也是李嘉诚相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场等物业,套现约410亿港元后,再次上演资产挪腾的好戏。记者注意到,仅在不到一周前,ARA才宣布进军韩国地产业,收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。

  出售在南京物业

  据记者了解,南京国际金融中心大厦位于有“中华第一商圈”美称的南京新街口西南角,总建筑面积为10.9万平方米,于2009年5月启用,220米的高度也成为了新街口的第一高楼。而卖家ARA为李嘉诚旗下长江实业的附属公司,是一家设立在新加坡的亚洲房地产基金管理公司。

  事实上,南京国际金融中心大厦真正的开发商并不是长江实业的子公司,而是招商地产。招商地产在2008年以16亿元价格出售,而接盘方正是ARA。

  记者发现,ARA意欲套现南京国际金融中心大厦早有先兆。在2012年9月,ARA曾计划将旗下的南京国际金融中心大厦、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内地商业地产项目打包,推出双币DynastyREITs(房地产信托投资基金)在新加坡上市,但这一计划后因市场变化取消。

  此次成功将持有5年的南京国际金融中心大厦出售,ARA同样获利不菲。据当地评估机构人士透露,目前南京金融中心大厦估值约为30亿元人民币,交易成功后将为ARA带来丰厚的回报。

  对于接盘的金额,宏图三胞集团一位工作人员对记者说,公司确实从ARA基金处购得国际金融中心,但是接盘资金没有达到30亿元,“收购价格应该说超过20亿元资金,但是没有达到30亿元。”

  值得注意的是,长江实业及和记黄埔是李嘉诚所拥有的两大集团,如今长江实业抛售旗下的南京物业,和记黄埔在南京的投资项目是否会有变动,这引发了业内人士的关注。

  据了解,2010年,和记黄埔斥资31.8亿元,竞得了位于南京河西怡康街的G53地块,楼面地价达到8584元/平方米,目前该项目已经命名为涟城,“我们关注到媒体的报道,目前项目已经对外宣传一段时间了,应该在春节后就会对外公开销售,所以可以很肯定地说,这个项目不会存在变动。”该项目售楼部一位工作人员对记者表示。

  “目前李嘉诚抛售的都是成熟的商业项目,和记黄埔现在所持有的都是商品房项目,所以和记黄埔应该不会有大的变动。”房地产行业专家李智对记者说。

  套现低回报率资产

  早在亚洲金融危机之前,投资物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示,1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%,占经常性利润的84.61%。而在1998年,长江实业加大了对投资型物业的开发,当年的固定资产较1997年猛增423%。

  随着近年的快速发展,国内的商业地产已经呈现严重的饱和状态,商业地产的回报率也因此越来越低。而李嘉诚似乎察觉到这种情况,开始将低回报的资产出售套现,转投高回报率资产。

  长江实业财报显示,其物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。其中在2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元,而2013年中报表显示,这一部分的营业额为10.02亿港元。

  然而在长江实业财报营业额及业务收益一栏中,2012年长江实业集团及子公司、合营公司的物业租务总额达19.78亿港元,相比2011年同比增长16.48%,但是在2013年前6个月下降至8.24%,“这一数据表明,商业地产方面的回报率越来越低,或许也是李嘉诚集中抛售物业的一个主要原因。”房地产行业专家张建初对记者说。

  从2013年李嘉诚抛售的物业也证明了上述观点,2013年8月,李嘉诚26亿元出售的广州西城都荟广场项目回报率只有7%。而南京国际金融中心大厦的回报率连5%都不到,这些项目的回报率均低于长江实业的平均净资产收益率15%,“物业项目的收益率低于长江实业的净资产收益率,这对于追求稳健收益的李嘉诚来说是不能接受的,所以集中抛售物业也代表了李嘉诚对持有物业回报率的不看好。”李智对记者说。

  再演资产挪腾好戏

  “内地房产价格过去持续上涨,往往以高于市值的价格也无法投得土地。内地政府部门都说要对房地产进行打击,价格太高。”此前在接受《南方周末》采访时,李嘉诚曾一再表示对我国香港与内地房地产价格的飞涨感到担忧。

  在我国香港,2013年2月,长实将旗下酒店式公寓雍澄轩项目的360间酒店房间分拆出售,共套现14亿港元,但该宗交易遭香港证监会叫停。2013年11月末,和记黄埔成功出售两套位于香港太平山顶的豪宅项目,合计套现约13亿港元。据香港媒体近日报道,长江实业有意将旗下黄竹坑香叶道41号商业大厦项目以分层拆售形式推出,预计可套现约32亿港元。

  “香港的房地产价格主要是受热钱的冲击影响,随着美国量化宽松政策的退出,未来香港房地产价格下跌趋势会愈加明确。”黄立冲认为,内地房地产市场虽然受QE退出的影响相对较小,但商业地产面临最大的困难是租金回报率太低,相当一部分甚至无法跑赢银行存款,这导致持有型的商业地产大多不具备投资价值,也很难进行资产证券化,所以在未来从商业地产套现恐怕是越来越多投资人的选择。

  在套现香港和内地房地产的同时,李嘉诚也在境外积极寻找投资机会。《每日经济新闻》日前报道,ARA将收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务,后者通过两家私有房地产信托管理着市值约33.6亿元人民币的物业。此外,ARA还将收购麦格理旗下一家房地产投资信托基金10.02%的股份,但并未透露交易价格。

  “不动产投资最重要的是低买高卖。目前无论是我国香港还是内地的房地产价格都处于历史高位,QE的退出将引发货币外流,对中国资产价格造成较大压力。因此减持部分回报率不佳的中国投资组合,投入到正在恢复元气的境外市场如欧洲和韩国,等待经济复苏所带来的巨大盈利空间。这也是李嘉诚低买高卖的最佳演绎。”黄立冲认为。

  

  据每日经济新闻


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