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人民日报:二三线城市有可能成鄂尔多斯式“鬼城”

文章发布时间:2015/5/26 15:26:09



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住房:总量充足,区域性短缺

 

住房:总量充足,区域性短缺

 

国家统计局公布的数据显示,2012年全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)。其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%,占房地产开发投资的比重为68.8%。图为广州临江大道旁的一处新住宅楼。新华社记者 陈晔华摄

似乎每个人都在抱怨没有房子,大城市居不易,漂泊在“北上广”,很多人都在为难以拥有一套自己的住房发愁。

似乎每个人又都不缺房子,提起故乡好,很多人都会说“老家空着房子没人住,房价又低,不如回去算了”。

我们到底缺不缺房子?

这个看似简单的问题,答案却莫衷一是。所有的房地产调控政策,目标都是平衡供求关系,从而促进市场稳定健康。如果连基本的住房需求都不清楚,难免影响政策的效果,造成资源浪费,甚至加剧市场的供求矛盾。摸清住房需求的“底数”,正变得越来越迫切。

户均1.02套房 总量告别短缺时代

到2015年即“十二五”末,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来

十几年前,人们住地下室、住筒子楼、与另外一家合住一套房子,几乎每个地方、每个人都缺房子。如今,至少在总量上,这一状况已经得到了根本性的改变。

数据显示,1998年我国实施住房市场化改革以来,住宅投资保持快速增长,住房供给快速增加。1998年到2012年,我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到5.7万亿元,年均增长20.4%;住宅竣工面积从4.8亿平方米增加到10.7亿平方米,年均增长5.9%,15年来我国累计住宅竣工面积达104亿平方米。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,房改以来大规模的住房建设,使我国住房市场发生了深刻的变化。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算,目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算,户均约1.02套住房。

央行调查统计司的有关研究也显示,1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套,以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计,当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿,以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算,我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而,估算我国城镇户均住房套数约为1套。

“到2015年, 十二五 末,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。”任兴洲说,“中国住房最短缺的时候已经过去了。”

有业内人士认为,上述这些估算可能还是低估了目前的存量房水平。由于房屋登记制度不完善,大量房改以前单位分配的公房和小产权房没有进行有效登记,如果算上这些住房,存量房的数字可能更庞大。

不仅户均拥有的套数在增加,房改十几年以来人均住房面积也快速增长。今年两会的《政府工作报告》指出,到2012年底,中国城镇人均住房面积达到32.9平方米。这一数字比1998年增加了14平方米,年均增加1.1平方米,远高于房改前(1978—1998)年均增加0.6平方米的水平。

任兴洲表示,虽然户均拥有住房已达到1套左右,但如果计算带厕所厨房的成套住房,这个数字就下降到0.72套。因此,下一步住房市场除了数量型发展,更要注重提高住房的质量和舒适度。

也有专家指出,由于我国正处在城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段,未来10年到20年,住房需求仍然十分庞大。这其中既有城镇外来人口的首次置业需求,也有居民改善住房条件的需求,从这种动态视角来看,或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。

区域之间差异大 调控应该差别化

城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序,上海、北京、广东分列第一、第二、第五,比值较高的是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地,比值越低供应越紧张

“户均拥有1.02套房”的说法,不少人对此表示质疑,认为自己“被平均”了,生活中很多家庭仍在为何时拥有一套自己的房子而发愁。

尽管我们已经在总量上告别了住房的绝对短缺,但不同城市、不同区域、不同群体的住房供需状况差别仍然很大,存在明显的不平衡。

“如果说10年前各个地方都缺房子的话,现在不同城市已经出现严重的分化。”任兴洲说,北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市住房供不应求比较突出,而很多二、三线城市尤其是相对欠发达的东北、西部地区也在大量进行房地产开发,这些地方应该说已经不缺住房了,今后甚至会出现供过于求的情况,存在一定风险。

不动产的地域性和不可迁移,决定了地区之间必然有很大差异。央行有关研究报告显示,全国除西藏外的30个省份中,2007年—2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序,比值越低则说明住房供应越紧张,上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位,而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区,分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。

无论是一线城市的供不应求还是部分二、三线城市供过于求,都在积累着楼市的风险。中国指数研究院近期对100个城市的一项调研指出,目前有3个二线城市在售项目总规模超过1亿平方米,超过北京。另有2个城市在售项目超过8000万平方米,已超过上海。同时部分二、三线城市现有土地存量需要长达五六年的时间才能消化。而一线城市尽管土地供应量和在售项目规模也在全国位居前列,但由于需求特别旺盛、购买力强,现有供应量可供消化的时间明显少于二、三线城市。如果这种状况继续发展,一线城市的房价上涨压力始终很大,而部分二、三线城市则有可能成为鄂尔多斯式的“鬼城”。

“楼市调控应该重视住房市场的差异化,政策需要更加细致、更有针对性,避免一刀切。”任兴洲说。最近出台的“国五条”细则就明确要求,各省要更加注重区域差异,加强分类指导,对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。

除了区域上的不平衡,住房供应还存在着类型上的结构性矛盾,尤其是保障性住房和中小户型普通商品房仍然相对短缺。此外,不同群体的住房资源占有极不平衡。去年底今年初,各地曝光出不少拥有几十套住房的“房姐”、“房叔”等事件,更凸显了这种不平衡。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,当前楼市调控政策的核心是强调“控制投机投资性需求,满足合理住房需求”,这个政策方向应该长期坚持不动摇,同时与加强保障房建设和反腐败结合起来,力求改变当前住房资源占有不平衡的情况。

应启动普查尽快摸清底数

上一次房屋普查是1985年,呼吁尽快开展全国性的城镇住房普查。同时,政府要从更高层面统筹安排,全面了解住房需求

“你们对当地的住房保有情况和供需状况了解得清楚吗?未来几年大概要建设多少房子,有据可查吗?”记者就这一问题询问了多位城市住房主管部门的负责人,得到的答案都比较模糊。其中一位负责人告诉记者:“我们每年制定土地和住房供应的相关计划,基本上是参考前几年的供应量和销售量来制定。至于跟需求是否匹配,到底缺不缺房子,因为底数不清,更多时候是凭感觉。而住房的开发建设现在更多的是市场导向,开发商预期好,愿意拿地开发,我们当然欢迎。最后能不能卖得好,与市场需求有关,也和开发商自身营销水平和控制风险的能力有关。”

作为制定“十二五”城镇住房建设中长期规划的牵头单位,中国房地产协会在制定规划的过程中也深深感到底数不清的困扰。“我们一直在呼吁尽快开展一次全国性的城镇住房普查,上一次房屋普查已经是1985年的事情了,现在城市居民的住房状况已经发生了翻天覆地的变化。”协会副会长朱中一表示,只有通过住房普查摸清需求的底数,才能了解清楚各地到底缺不缺房子,缺多少,缺什么类型的房子。从而才能更科学地制定土地和住房供应的规划,更有针对性地对住房市场进行调控。

无论是商品房还是保障房建设,底数不清都造成了困扰。为了让保障房建设的品种、数量与当地住房需求尽可能地匹配,2011年下半年,陕西省组织了一次涉及200多万户、规模浩大的中低收入家庭住房情况调查。为了保证调查得到尽可能翔实的数据,陕西住建厅通过报纸、电视、社区张贴通知、发送公益短信等方式进行宣传;同时,与社区入户服务相结合,对行动不方便等情况特殊的人群做到上门服务。住建厅还专门从10所高校抽调1000名大学生,经培训后深入到全省各县区协助调查。在普查数据的基础上,陕西省制定了未来几年的保障房建设规划。

“弄清了家底以后,今后动态调整的工作量就小了很多。”陕西省住建厅有关负责人告诉记者,“不过过程非常艰辛。这还只是对困难家庭的普查,全面的住房普查成本更高、更艰难,不是一个部门能组织的,需要政府从更高层面统筹安排。”

要更好地了解住房需求的变化,对住房占有不平衡的情况有据可查,住房信息系统的建设和联网被寄予厚望。住建部副部长齐骥近日表示,目前40个城市的住房信息联网已经完成,今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。但事实上,住房信息联网推进的进度并不理想,阻力重重。清华大学房地产研究中心主任刘洪玉认为,主要的阻力来自大家对这些信息可能被不正确、不理智、甚至不合法使用的担忧。所以,针对涉及个人隐私的住房信息使用,应该抓紧研究制定相关的行政法规,通过规范信息使用来消除阻力。


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